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| 專業(yè)審理物業(yè)管理糾紛中存在的疑難問題 |
| 發(fā)布時間：2020/10/10 來源：重慶搏永物業(yè)管理有限公司 閱讀：1877次 |
（一）物業(yè)管理糾紛案件多呈群體性糾紛，矛盾相對激化
由于目前業(yè)主欠費(fèi)是一個具有普遍性的問題，因而導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛案件多呈群體性糾紛，如上所述，物業(yè)管理糾紛案件多為集團(tuán)訴訟，即使是單獨(dú)的案件，也往往由于其具有的代表性而招致眾多業(yè)主乃至媒體的關(guān)注。近年來物業(yè)管理糾紛矛盾沖突有不斷升級的跡象，小區(qū)的保安打傷業(yè)主、業(yè)主駕車封堵小區(qū)道路、業(yè)主大規(guī)模集體上訪等事件經(jīng)常見諸報(bào)端，引起了社會各方面的廣泛關(guān)注。由于物業(yè)管理糾紛的群體性及表現(xiàn)出矛盾的激化，給物業(yè)管理糾紛的解決帶來了極大的困難。
如前所述，造成物業(yè)管理糾紛日趨增多且矛盾激化的原因有二：一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身定位不準(zhǔn)確，未在履行合同時體現(xiàn)其服務(wù)功能，導(dǎo)致與業(yè)主之間產(chǎn)生管理費(fèi)糾紛以及侵權(quán)糾紛；二是業(yè)主自身定位不準(zhǔn)確，或?qū)ξ飿I(yè)管理的權(quán)利予以放棄，或片面強(qiáng)調(diào)業(yè)主至上，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求甚多，導(dǎo)致拖欠物業(yè)管理費(fèi)案件頻發(fā)。
另一方面，目前業(yè)主的自治水平較低，對于自治地位缺乏了解，有的業(yè)主熱心公益，竭盡全力希望通過自身努力維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，而多數(shù)業(yè)主不愿意過多參與物業(yè)管理的相關(guān)事宜，把本應(yīng)屬于業(yè)主集體決策的事項(xiàng)放手交給業(yè)主委員會的一小部分人決策，造成業(yè)主的自治能力、水平相對較低，業(yè)主委員會少數(shù)人的意見代替了全體業(yè)主的聲音。很多業(yè)主將自己與建設(shè)單位之間的矛盾和與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾混為一談，尤其是遇到物業(yè)服務(wù)企業(yè)是開發(fā)商下屬單位的，業(yè)主因?yàn)閷Ψ课葙|(zhì)量或其他購房中產(chǎn)生的問題不滿，就采用拒絕交納管理費(fèi)的辦法。
在審判實(shí)踐中，對于物業(yè)服務(wù)不滿的應(yīng)該說是部分業(yè)主，甚至可以說是少部分業(yè)主。但由于多數(shù)業(yè)主都懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，如果大家都交我也交，大家都不交我也不交，于是造成了欠費(fèi)糾紛的群體性發(fā)展。即使有的業(yè)主想交費(fèi)，卻怕被拒絕交費(fèi)的業(yè)主指責(zé)，故也不主動交費(fèi)，造成欠費(fèi)風(fēng)氣盛行。
（二）物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不完善
對于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，目前法律、法規(guī)均無明確規(guī)定，且隨著物業(yè)管理市場化進(jìn)程，物業(yè)管理收費(fèi)更多地趨向于物業(yè)公司與業(yè)主（業(yè)主委員會）之間協(xié)商確定。但由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之間并無直接關(guān)聯(lián)的具體規(guī)定，即使物業(yè)服務(wù)企業(yè)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不到位的情況，是否應(yīng)當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的尺度成了法官裁判的難點(diǎn)。這種情況下，片面強(qiáng)調(diào)法官的自由裁量權(quán)可能會導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛中服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的無序性、盲目性。
實(shí)踐中存在大量管理費(fèi)糾紛、出現(xiàn)收費(fèi)難的情況主要源于以下原因：
1.物業(yè)管理收費(fèi)的規(guī)定未能考慮到不同小區(qū)中服務(wù)項(xiàng)目不同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平存在差異等問題，存在缺陷。在《條例》中規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公平以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。”但如果物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)辦法統(tǒng)一執(zhí)行，而不考慮不同小區(qū)服務(wù)項(xiàng)目不同、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)水平不同的因素，勢必不夠合理。
2.物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)未能考慮市場價(jià)格的特點(diǎn)，體現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間應(yīng)有的競爭機(jī)制，存在缺陷。價(jià)格由政府審批，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主雙方在定價(jià)問題上缺乏合意，有違民事活動平等、自愿原則。這種審批的辦法使物業(yè)服務(wù)企業(yè)即使不服務(wù)、少服務(wù)，仍然可以“有恃無恐”地向業(yè)主收費(fèi)，導(dǎo)致業(yè)主質(zhì)疑價(jià)格設(shè)定的公平性、合理性，進(jìn)而拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
3.物業(yè)管理收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)未能考慮特殊地區(qū)、地段的差異而采取因地制宜的收費(fèi)辦法，有違實(shí)際情況，存在缺陷。有些地區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)政府定價(jià)收取統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，而不考慮同一行政區(qū)域內(nèi)存在的房屋地域的差價(jià)問題，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費(fèi)用過高，雙方發(fā)生糾紛。
（三）前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取人和給付人不是物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的訂立人，導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生糾紛
前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)的給付人為購房業(yè)主，收取人為開發(fā)商指定的物業(yè)公司，而物業(yè)費(fèi)的交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定人卻不是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，而是開發(fā)商，這存在著權(quán)利義務(wù)失衡及合同之外的人制定合同交費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的情況。這種情況只有小區(qū)成立了業(yè)主大會進(jìn)而選舉產(chǎn)生了業(yè)主委員會，且業(yè)主委員會與新的物業(yè)公司訂立了新的物業(yè)管理合同之后才能解決。而據(jù)了解，北京的購房自住率低，全市目前只有不到20％的小區(qū)中成立了業(yè)主委員會，大部分小區(qū)業(yè)主委員會還沒有成立，這種情況下業(yè)主就不能終止前期物業(yè)服務(wù)合同的履行，合同訂立時產(chǎn)生的矛盾還會繼續(xù)延續(xù)下去。
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