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| 物業(yè)VS環(huán)衛(wèi)，誰能扛起“城市管家”的大旗？ |
| 發(fā)布時間：2020/10/19 來源：重慶搏永物業(yè)管理有限公司 閱讀：1851次 |
民在疫情背景下，環(huán)衛(wèi)行業(yè)成為少有的景氣逆勢而上的行業(yè)，受疫情壓制弱、輕資產(chǎn)以及空間廣等優(yōu)質(zhì)特征，吸引了各路競爭者跑步入場，其中以萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)等為代表的物業(yè)公司為最主要的新進者之一。
“城市服務(wù)”這塊蛋糕，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)行業(yè)顯然看到了共同的目標，都想成為新的“城市管家”，那么誰更具優(yōu)勢呢？
以萬科物業(yè)為例，自2018年5月便已開啟橫琴新區(qū)“物業(yè)城市”的項目，2019年就確定了雄安新區(qū)、廣州白云區(qū)、成都高新區(qū)、青島動車小鎮(zhèn)4個地區(qū)的“物業(yè)城市”項目。2020年5月，更是與廈門市合作，簽約鼓浪嶼“物業(yè)城市”合作項目。
在傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)領(lǐng)域中，也頻現(xiàn)物業(yè)身影。
保利物業(yè)在今年5月，分別中標了洛陽市澗西區(qū)道路清掃保潔項目和嘉興天凝鎮(zhèn)全城公共服務(wù)管理及鎮(zhèn)區(qū)保潔項目。
在今年6月公布中標公示的西安浐灞生態(tài)區(qū)道路清掃保潔項目中，18個中標企業(yè)里，就有10家為物業(yè)公司。
那么環(huán)衛(wèi)與物業(yè)行業(yè)之間，究竟有哪些異同點？環(huán)衛(wèi)科技網(wǎng)前文《警惕環(huán)衛(wèi)產(chǎn)業(yè)走進“內(nèi)卷化”死局》一文中，對比了兩個產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史進程。但其實二者產(chǎn)業(yè)模式也有較為明顯的區(qū)別。
興業(yè)證券經(jīng)濟與金融研究院發(fā)布的研究報告《市場擴容需求擴張，從道路清掃到城市管家——環(huán)衛(wèi)系列二》中對環(huán)衛(wèi)與物業(yè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)模式作了較為全面的比較與分析，本文主要內(nèi)容摘自此份報告。
物業(yè)與環(huán)衛(wèi)三大區(qū)別
對比傳統(tǒng)的物業(yè)公司和環(huán)衛(wèi)公司，在作業(yè)區(qū)域、服務(wù)內(nèi)容、面向的客戶方面均存在明顯不同：
作業(yè)區(qū)域差異 |
住宅物業(yè)主要服務(wù)住宅小區(qū)等生活區(qū)域，機構(gòu)物業(yè)主要服務(wù)商業(yè)寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、學(xué)校/醫(yī)院/機關(guān)等公共物業(yè)，共同特征是主要服務(wù)墻內(nèi)區(qū)域。
而傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)主要作業(yè)于道路等公用區(qū)域，環(huán)衛(wèi)擴容后的作業(yè)區(qū)域也包括水域、公共綠地等公共區(qū)域，共同特征是主要服務(wù)于墻外區(qū)域。
服務(wù)內(nèi)容差異 |
物業(yè)公司主要提供保安、清潔、綠化、園藝、維修及保養(yǎng)等服務(wù)，環(huán)衛(wèi)公司則主要提供清掃保潔、垃圾收集清運、公廁保潔等服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容不盡相同。
面向客戶差異 |
住宅物業(yè)主要服務(wù)于小區(qū)居民等C端客戶，機構(gòu)物業(yè)主要服務(wù)于企業(yè)等B端客戶，而環(huán)衛(wèi)公司則主要服務(wù)于各級地方政府部門等G端客戶
而近期，物業(yè)公司開始走向公共區(qū)域，環(huán)衛(wèi)企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容也在擴容，城市綜合服務(wù)成為物業(yè)和環(huán)衛(wèi)行業(yè)的共同發(fā)展方向，未來兩者都將向城市管家發(fā)展。
輕資產(chǎn),高周轉(zhuǎn)
我們選取了環(huán)衛(wèi)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)各4家公司的財務(wù)數(shù)據(jù)作為分析，可以看出兩個行業(yè)之間的共性與差異。
☉ 環(huán)衛(wèi)企業(yè)代表為：玉禾田、僑銀環(huán)保、龍馬環(huán)衛(wèi)、北控城市資源。
☉ 物業(yè)企業(yè)代表為：雅生活服務(wù)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、招商積余。
對比發(fā)現(xiàn)，兩類企業(yè)都具有較高的ROE（凈資產(chǎn)收益率）水平。其中，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年的ROE平均為19.96%，玉禾田ROE高達37.3%；4家物業(yè)企業(yè)2019年的ROE平均為21.66%，碧桂園服務(wù)ROE高達43.77%。
此外，4家環(huán)衛(wèi)代表企業(yè)和4家物業(yè)代表企業(yè)基本都采取了輕資產(chǎn)高周轉(zhuǎn)的模式：
1、銷售凈利率方面，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年平均值為9.28%，4家物業(yè)企業(yè)2019年平均值為13.96%；
2、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率方面，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年平均值為0.97，4家物業(yè)企業(yè)2019年平均值為0.82；
3、權(quán)益乘數(shù)方面，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年平均值為2.24，4家物業(yè)企業(yè)2019年平均值為1.79。
人員管理模式差異較大
環(huán)衛(wèi)行業(yè)和物業(yè)行業(yè)都屬于勞動密集型行業(yè)，員工總數(shù)龐大，主要成本都是人員工資成本，因此對公司的管理水平提出了較高的要求。
而兩種產(chǎn)業(yè)為了實現(xiàn)節(jié)本增效，則是采取了不同的策略，物業(yè)通過外包、環(huán)衛(wèi)則通過精細化管理。
對比4家環(huán)衛(wèi)代表企業(yè)和4家物業(yè)代表企業(yè)：
1、環(huán)衛(wèi)人均產(chǎn)值顯著低于物業(yè)，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年的人均產(chǎn)值平均僅為5.37萬元，而4家物業(yè)企業(yè)2019年的人均產(chǎn)值達到15.58萬元；
2、環(huán)衛(wèi)人均工資也顯著低于物業(yè)，4家環(huán)衛(wèi)企業(yè)2019年的人均工資平均僅為2677元/月，而4家物業(yè)企業(yè)2019年的人均工資平均達到5726元/月。
由于人均產(chǎn)值、人均工資的差異，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)企業(yè)實現(xiàn)降本增效的途徑也有所不同，大多數(shù)環(huán)衛(wèi)企業(yè)主要采用自有員工、通過不斷提升精細化管理的方式來實現(xiàn)降本增效，而大多數(shù)物業(yè)公司會采用部分員工外包的方式來提升利潤率。將物業(yè)外包成本調(diào)整回體內(nèi)后，物業(yè)的人力成本普遍超過80%，其中外包人力成本占比約為20%-30%。
精細化管理提升環(huán)衛(wèi)企業(yè)核心競爭
綜合分析上述內(nèi)容，環(huán)衛(wèi)企業(yè)應(yīng)對物業(yè)公司的競爭，更需要提升自己的核心競爭力。
1、應(yīng)用智慧環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)，實現(xiàn)服務(wù)標準化及管理可復(fù)制化
環(huán)衛(wèi)公司通過所積累的項目管理經(jīng)驗，搭建智慧環(huán)衛(wèi)平臺，從而形成標準化、可復(fù)制的服務(wù)和管理模式。
智慧環(huán)衛(wèi)系統(tǒng)可對人員、設(shè)備等環(huán)衛(wèi)資源的使用情況進行實時監(jiān)控、分析和調(diào)度，確保項目高效穩(wěn)定運營。而基于“5G”、大數(shù)據(jù)等新興技術(shù)的“智慧環(huán)衛(wèi)”管理系統(tǒng)及云服務(wù)平臺，可在服務(wù)運營中形成監(jiān)控收集—分析—處理—統(tǒng)計—預(yù)測—規(guī)劃的閉式循環(huán)生態(tài)鏈，從而進一步提升精細化管理的水平，實現(xiàn)降本增效。
2、優(yōu)化人員、設(shè)備的配置方案，提升項目利潤率水平
企業(yè)借助自身項目管理經(jīng)驗的積累，以及智慧環(huán)衛(wèi)平臺的應(yīng)用，可優(yōu)化項目人員、設(shè)備的配置方案，通過優(yōu)化環(huán)衛(wèi)人員安排、提高環(huán)衛(wèi)設(shè)備使用效率，實現(xiàn)降本增效，從而提升環(huán)衛(wèi)項目的利潤率。
環(huán)衛(wèi)公司與物業(yè)公司各自具有差異化的競爭力，其中環(huán)衛(wèi)企業(yè)在項目經(jīng)驗、精細化管理（特別是人的管理）方面具有優(yōu)勢。
物業(yè)入局影響有限
目前物業(yè)公司入局環(huán)衛(wèi)行業(yè)的方式主要有：
1、直接中標環(huán)衛(wèi)項目；
2、與環(huán)衛(wèi)公司協(xié)作、優(yōu)勢互補。由于物業(yè)與環(huán)衛(wèi)公司的模式差異，我們認為物業(yè)公司入局環(huán)衛(wèi)對行業(yè)競爭格局的影響有限，未來物業(yè)公司更可能是采取與環(huán)衛(wèi)企業(yè)合作共贏的方式。
例如，環(huán)衛(wèi)和物業(yè)公司憑借各自優(yōu)勢，以聯(lián)合體的形式共同拿單，或者物業(yè)公司中標后分包給環(huán)衛(wèi)公司運營管理，以及采取項目合資公司運營管理等方式合作。
雖然短期環(huán)衛(wèi)行業(yè)新進入者眾多，資本和政府關(guān)系或在訂單獲取中占據(jù)重要因素，但長期來看，優(yōu)質(zhì)的項目運營能力、成本管控能力、以及隨之轉(zhuǎn)化的拿單能力將成為各方的核心競爭點。
物業(yè)公司長期來看有可能以資本優(yōu)勢為基礎(chǔ)，縮小與傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)公司的運營經(jīng)驗及能力的差距。
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